Ακίνητα στα Γιάννενα: Μια «εκρηκτική» και ακριβή αγορά

Η ακρίβεια στο βασικό αγαθό της στέγασης έχει μετατρέψει την κατοικία σχεδόν σε είδος πολυτελείας, στην Ελλάδα.

Πώς αλλιώς μπορεί να χαρακτηριστεί μια δαπάνη που φτάνει και ξεπερνάει το μισό του βασικού μισθού που ισχύει σε μια χώρα;

Τα Γιάννενα είναι μια ακόμα πιο ιδιαίτερη περίπτωση, με διαμορφωμένη μια όχι απλά ακριβή αγορά, αλλά και μια οικονομική δραστηριότητα στην οποία βασίζεται σημαντικά η τοπική οικονομία.

Είναι χαρακτηριστικό το στοιχείο ότι η διαχείριση ακίνητης περιουσίας είναι η τρίτη δραστηριότητα που διαμορφώνει την Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στην Περιφέρεια Ηπείρου.

Με 480 εκατομμύρια ευρώ το 2021, ο συγκεκριμένος τομέας αποτέλεσε το 14% της συνολικής ΑΠΑ, στην Περιφέρεια. Σημειώνεται ότι ο συγκεκριμένος τομέας είναι αρκετά ψηλά στην Ελλάδα, η Ήπειρος όμως είναι από τις περιφέρειες στις οποίες αναλογικά, παίζει σημαντικότερο ρόλο.

Τον Οκτώβριο του 2023, στην Ήπειρο εκδόθηκαν 75 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 10.155 τ.μ. και 40.117 κ.μ. (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, Ιανουάριος 2024). Σημειώνεται πως, παρότι οι άδειες αυξήθηκαν σε σχέση με τον ίδιο μήνα του 2022, τα τετραγωνικά και ο όγκος μειώθηκαν σημαντικά.

Όχι όμως και τα ενοίκια ή οι τιμές πώλησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας spitogatos.gr (που προέρχονται από τις αγγελίες οι οποίες φιλοξενούνται εκεί), οι μέσες τιμές πώλησης στα Γιάννενα αυξήθηκαν κατά 12,70% μέσα σε ένα χρόνο. Το Δ’ τετράμηνο του 2023 έφτασαν τα 1.452 ευρώ το τετραγωνικό.

Τα δε ενοίκια πήραν αύξηση 5,80% κατά την ίδια περίοδο, με μέση τιμή 7,69 ευρώ το τετραγωνικό. Κοινώς, ένα σπίτι 50 τ.μ. νοικιάζεται, κατά μέσο όρο, 385 ευρώ.

Την ίδια ώρα, ο κατώτατος μισθός είναι 672 ευρώ, ήτοι το 57,29% του…

Η αγορά είναι αρκετά ευάλωτη ωστόσο, καθώς εξαρτάται, μέχρι σήμερα, από την εισροή φοιτητών. Η συνεχής μείωση του φοιτητικού πληθυσμού ωστόσο, δείχνει τα πρώτα της αποτελέσματα τώρα: οι πρωτοετείς έρχονται όλο και λιγότεροι, το πιο δυναμικό κομμάτι της ενοικίασης ακινήτων αποδυναμώνεται και η επίπτωση «περνάει» και σε άλλους τομείς, όπως για παράδειγμα η ενέργεια. Η κρίση που παρατηρείται στην τοπική αγορά, ειδικά σε νέα συμβόλαια, αλλά και σε κατανάλωση, είναι πολύ έντονη, σε σύγκριση με άλλες πόλεις της χώρας.

Όλα αυτά συμβαίνουν ενώ ο ΕΝΦΙΑ, που ήταν ένας παράγοντας ο οποίος αύξησε τις τιμές, έχει μειωθεί, παραμένει όμως ένας επιπλέον φόρος στους πολλούς, τους οποίους το ελληνικό κράτος αρνείται πεισματικά να καταργήσει, παρότι η κρίση υποτίθεται έχει περάσει.

Στην πραγματικότητα, είναι παρούσα και πιέζει τα μεσαία και κατώτερα οικονομικά στρώματα, ενώ η κυβέρνηση περισσότερο ενδιαφέρεται για την εξάπλωση της golden visa (που στην Αθήνα είναι μια από τις αιτίες της στεγαστικής κρίσης), παρά για την εκλογίκευση της αγοράς.

Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ισχυρίστηκε στη Βουλή ότι «είναι λάθος ο γενικός αφορισμός ότι δεν μας ενδιαφέρει καθόλου το ζήτημα της στεγαστικής ακρίβειας».

Βέβαια, αναίρεσε τον ισχυρισμό του ανακοινώνοντας αύξηση του ορίου της golden visa σε μεγάλα αστικά κέντρα και νησιά, ενώ για την αύξηση των ενοικίων, ήταν απλά… διαπιστωτικός: «Και βέβαια το ύψος των μισθωμάτων έχουν αυξηθεί κατά 40% σε σχέση με το 2018. Είναι η άλλη όψη του προβλήματος που αντιμετωπίζαμε πριν από μια δεκαετία, της πλήρους κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων. Θέλω να θυμίσω ότι η αύξηση είναι σημαντική, ας θυμηθούμε όμως το σημείο αφετηρίας που ξεκινήσαμε ως αποτέλεσμα της δεκαετούς κρίσης».

Το ενδιαφέρον είναι ότι ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων (στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδας) είχε φτάσει το υψηλότερη σημείο του, το 2008 (101,7) και το 2017 είχε πέσει στη χαμηλότερη τιμή του (59). Έκτοτε, ανεβαίνει συνεχώς και τώρα υπολείπεται περίπου 10% της υψηλότερης τιμής του.

Επίσης, στην Ελλάδα (πάλι στοιχεία της ΤτΕ) τα νοικοκυριά διαθέτουν το 34,2% του εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι του 19,9% που είναι ο μέσος όρος στην ΕΕ.

Η αγορά των ακινήτων στα Γιάννενα μπαίνει σε φάση μετάβασης. Με τους φοιτητές όλο και λιγότερους, κάθε χρονιά, θα αναγκαστεί να στραφεί περισσότερο στη βραχυχρόνια μίσθωση και τους επισκέπτες για τουρισμό και άλλους λόγους. Ήδη, κατά περίπτωση, φοιτητές έρχονται στην πόλη μόνο για την εξεταστική ή για την περίοδο εργαστηρίων και νοικιάζουν airbnb για τη διαμονή τους.

Αυτή όμως είναι μια άλλη υπόθεση, εξαιρετικά ενδιαφέρουσα…