Ακίνητα στα Γιάννενα: Ανάπτυξη ή «φούσκα»;

Το μεγάλο ερώτημα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, δεν έχει εύκολες απαντήσεις για διάφορους λόγους. Για παράδειγμα, η «εξωγενής» παρέμβαση με συμφωνίες τύπου «golden visa» που δίνουν δικαιώματα σε αγοραστές να καθορίσουν μια ρημαγμένη, μετά από μια δεκαετία μνημονίων, αγορά, διαμορφώνει και τις τιμές, αλλά και πολύ περισσότερο τις χρήσεις και τις ίδιες τις γειτονιές.

Επίσης, η ακολουθία της προηγούμενης «φούσκας» των ακινήτων, όταν δηλαδή αγόραζε όλος ο κόσμος, σε συνδυασμό με την επικυριαρχία των funds και των τραπεζών, απειλεί (και) την κοινωνική συνοχή, εκτός από το ό,τι καθορίζει σε σημαντικό βαθμό την αγορά.

Ακόμα, μια σειρά «παράπλευρες οικονομίες» που δεν θα έπρεπε να αλληλοεπηρεάζονται, αλλά το κάνουν, διαταράσσονται. Δείτε πχ την αγορά ενοικίων στα Γιάννενα, τα δύο τελευταία χρόνια με τη συνεχή μείωση του πιο δραστήριου ακαδημαϊκού κομματιού, των πρωτοτετών.

Ας δούμε μερικά στοιχεία που αφορούν τα Γιάννενα και την Ήπειρο:

• Μέσα σε ένα χρόνο, τριπλασιάστηκαν καταρχάς οι πλειστηριασμοί. Από 33 το 2021, καταγράφηκαν 93 το 2022 (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ-εφετείο Ιωαννίνων).
• Στο ίδιο διάστημα, οι αγοραπωλησίες κινήθηκαν στα ίδια επίπεδα με μικρή μείωση: 2.262 το 2022, 2.378 το 2021.
• Την τελευταία προ πανδημίας χρονιά, το 2019 είχαν καταγραφεί πολύ λιγότερες αγοραπωλησίες ακινήτων: 1.550 συνολικά, στην εφετειακή περιφέρεια.
• Πριν από μια δεκαετία, το 2013, στην απαρχή της κρίσης δηλαδή, είχαν καταγραφεί 1.054 αγοραπωλησίες.
• Το 2003, τη «χρυσή χρονιά» πριν από τους Ολυμπιακούς Αγώνες, είχαν γίνει συνολικά 3.068 στην εφετειακή περιφέρεια, οι 1.820 εκ των οποίων μόνο στο νομό Ιωαννίνων.

Υπάρχει δηλαδή μια δειλή επιστροφή σε προ κρίσης αριθμούς, αλλά με πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά από αυτά μιας εικοσαετίας πριν.

Την ίδια ώρα, τα ενοίκια στα Γιάννενα εκτιμώνται στο 6 ευρώ το τετραγωνικό (σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX), για το 2023.

Τα στοιχεία ωστόσο δεν είναι ακριβή, υπό την έννοια ότι προέρχονται από τα δεδομένα των μεσιτικών εταιριών. Το μεσιτικό portal spitogatos.gr υπολογίζει την τιμή του τετραγωνικού στα Γιάννενα, βάσει των αγγελιών που διαχειρίζεται, στα 7,92 ευρώ το τετραγωνικό για το γ’ τρίμηνο του 2023.

Φτηνά πάντως, δεν είναι…

Το «Σπίτι μου» στην Ήπειρο

Στον τομέα της αγοράς, τα πράγματα είναι δύσκολα για τα μέσα εισοδήματα. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» που «ηλικοποίησε» την επιδότηση αγοράς κατοικίας, έκλεισε με κάτι παραπάνω από 9.300 δάνεια σε όλη τη χώρα. Μόλις 40.000 αιτήσεις έγιναν συνολικά, πράγμα λογικό αν σκεφτεί κανείς ότι μάλλον, στην Ελλάδα σήμερα ένας άνθρωπος 25 ετών δεν είναι σε θέση να αγοράσει σπίτι αν δεν έχει ήδη εξασφαλισμένα και μεγάλα γενικά εισοδήματα. Στην Ήπειρο, οι εγκρίσεις για το πρόγραμμα ήταν κάτω από το 6% του συνόλου…

Η Ήπειρος και τα Γιάννενα όμως έχουν και άλλες παραμέτρους που επηρεάζουν σταθερά την αγορά. Πρώτον, ότι αντίθετα με ό,τι αναπαράγεται άκριτα και κυρίως από δημόσια πρόσωπα με υψηλά συνήθως εισοδήματα, η Ήπειρος δεν είναι η «φτωχότερη περιοχή της Ευρώπης».

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (ΕΛΣΤΑΤ, 2011), στην Περιφέρεια Ηπείρου υπάρχουν 128.017 κατοικίες, 99.696 ιδιοκατοικούμενες και 22.544 ενοικιαζόμενες. Σε μεγάλο κομμάτι (περίπου το 25%) παρέχουν 20-29 τμ. ανά κάτοικο.

Στις τραπεζικές καταθέσεις δε, ο νομός Ιωαννίνων βρίσκεται οριακά στη δεκάδα των νομών με τις υψηλότερες στη χώρα, συμπεριλαμβανομένων Αττικής-Θεσσαλονίκης (στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδας, Ιούνιος 2023).

Φοιτητικά ενοίκια, οικοδομές, airbnb

Οι παράγοντες που επηρεάζουν σημαντικά την αγορά κατοικίας, είναι πολλοί. Στα Γιάννενα ειδικά, όπου οι πρωτοετείς φοιτητές έχουν μειωθεί κατά 2.000 και πλέον άτομα τα τελευταία δύο χρόνια και υπό την πίεση της ακρίβειας που επιβάλλει νέα «χαρακτηριστικά φοίτησης» (διαμονή σε airbnb για την εξεταστική ή υποχρεωτικά εργαστήρια π.χ.), η φοιτητική αγορά επηρεάζεται σημαντικά, χωρίς ωστόσο τα ενοίκια να πέφτουν.

Από την άλλη, η οικοδομική δραστηριότητα είναι ανοδική: +8% τον περασμένο Ιούλιο (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) σε άδειες, +24,4% σε τετραγωνικά μέτρα.

Ένα κομμάτι αυτών, είναι νεόδμητες πολυκατοικίες διαμερισμάτων βραχείας διαμονής-κάτι ενδιάμεσο μεταξύ του ξενοδοχείου και του ιδιωτικού airbnb δηλαδή. Μια αναζήτηση στη σχετική πλατφόρμα για τα Γιάννενα, θα επιστρέψει περίπου 220 χώρους που διατίθενται στην πόλη, ενώ το Airdna, μια πιο εξειδικευμένη σε δεδομένα πλατφόρμα, αποδίδει τα εξής (στις 24/11/23): 498 χώροι, αυξημένοι κατά 29% σε σχέση με πέρυσι, με ημερήσια απόδοση περίπου 73 ευρώ και πληρότητα 43%.

«Παράλογη η άνοδος των τιμών»

Τι πιστεύουν όμως οι πολίτες για την αγορά ακινήτων; Σύμφωνα με μια πρόσφατη έρευνα της Opinion Poll, το 69,1% των ερωτηθέντων θεωρεί «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την άνοδο των τιμών των τελευταίων ετών, όμως την ίδια στιγμή το 71,7% περιμένει πως το επόμενο εξάμηνο οι τιμές θα ανέβουν λίγο ή πολύ και το 18,1% αναμένει να μείνουν σταθερές.

Επίσης, το 61,7% των πολιτών περιμένουν να συνεχιστεί η αύξηση των ενοικίων (54% οι πωλητές ακινήτων), την ώρα που το 40,9% ζητά μείωση ΕΝΦΙΑ και φόρων για να ανοίξουν τα 750.000 κλειστά σπίτια (42,4% οι ιδιοκτήτες). Το 33,7% προκρίνει την επιδότηση για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση (27,1% οι ιδιοκτήτες), το 15,6% ζητάει μέτρα για την καλύτερη προστασία του ιδιοκτήτη (22,4% οι ιδιοκτήτες) και το 5,3% ταχύτερη επίλυση διαφορών.

Το 28,4% των πολιτών περιμένει ότι τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου AirBnB θα οδηγήσουν πολλούς ιδιοκτήτες να αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά, ενώ το 47,7% περιμένει πως λίγοι ιδιοκτήτες θα το πράξουν.

Εν τέλει;

Η αγορά ακινήτων είναι ακρογωνιαίος λίθος για την τοπική οικονομία, ειδικά στα Γιάννενα, ειδικά στην περίοδο που προσδοκούν να βελτιώσουν τις ανοδικές, πλην «ανεμικές» ακόμα, τουριστικές τους επιδόσεις. Φυσικά, η τουριστική «μονοκαλλιέργεια» μόνο θετικά αποτελέσματα δεν θα έχει, μεσοπρόθεσμα και μακρυπρόθεσμα, ενώ η φοιτητική αγορά παρουσιάζει κάποια πρώτα σημάδια κόπωσης. Τέλος, σημασία έχει και ο ρόλος των φορέων και η «χωροταξία» υπηρεσιών και δομών, που αλλάζει τις ισορροπίες όταν αναζητείται στέγη και πώς θα εξελιχθούν σχέδια όπως αυτό του παλιού Πανεπιστημίου στη Δομπόλη, όπου φιλοδοξείται να συγκεντρωθούν πολλές δημοτικές υπηρεσίες που σήμερα, διασπείρονται στην πόλη.